Potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je detalje novog Zakona o najmu stanova. Jedna od najvažnijih novosti jest uvođenje obvezne solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika, čime će se dvostruko brže rješavati mogući sporovi i omogućiti ovrhe bez dugotrajnih parnica radi iseljenja ili naplate.
“Mi ćemo kroz solemnizaciju moći u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova koji su u dugoročnom najmu”, istaknuo je ministar Bačić.
Obveze najmodavca i najmoprimca: Polog, zapisnik i fotografije
Novim se zakonom jasno definiraju međusobne obveze obje strane:
-
Najmodavac je dužan predati stan u funkcionalnom stanju, održavati ga te odgovarati za stvarne i pravne nedostatke. Ukoliko nije drukčije ugovoreno, stan može pregledati dva puta godišnje uz prethodnu najavu.
-
Najmoprimac mora redovito plaćati najamninu i režije, pažljivo koristiti stan te snositi troškove sitnih popravaka. Pri useljenju plaća polog u visini jedne mjesečne najamnine.
-
Primopredajni zapisnik: Pri ulasku u stan, ugovorne strane dužne su sastaviti detaljan zapisnik koji uključuje opis stanja, stanje svih brojila te fotografije svake prostorije.
Pravila za otkaz ugovora i iseljenje
Novi zakon donosi precizne rokove i procedure u slučaju prekida najma:
-
Otkaz od strane najmoprimca: Najmoprimac može otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz zakonski otkazni rok od 60 dana.
-
Otkaz zbog povrede ugovora (neplaćanje, šteta): Najmodavac mora prvo poslati pisanu opomenu s rokom od 15 dana za otklanjanje problema. Ako najmoprimac ne otkloni povredu, rok za iseljenje ne može biti kraći od 30 dana.
-
Otkaz bez krivnje najmoprimca: Minimalni rok za iseljenje iznosi 6 mjeseci (odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od 5 godina). Ako u stanu živi dijete, taj se rok produljuje za dodatnih 6 mjeseci. Najkraći mogući ugovoreni rok u ovakvim slučajevima ne smije biti kraći od 3 mjeseca.
Stop neopravdanom poskupljenju najamnina
Tijekom trajanja ugovora, najamnina se može povećati najviše jednom godišnje, i to uz obveznu najavu od minimalno 30 dana ranije.
Maksimalni iznos poskupljenja ograničen je na postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Svaka odredba u ugovoru koja bi predviđala češće ili veće povećanje bit će ništetna.
Sigurnost za najmodavce: Uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina
Po prvi put u Hrvatskoj u sustav se uključuje Agencija za osiguranje radničkih tražbina. Ona će najmodavcima isplaćivati potraživanja ako najmoprimac prestane ispunjavati svoje obveze.
Uvjeti za korištenje ove mjere:
Ugovor mora biti solemniziran i dostavljen Agenciji.
Plaćena godišnja članarina Agenciji (do 2% godišnje najamnine, odnosno oko 40 do 150 eura godišnje).
Priložena bianco zadužnica najmoprimca na iznos do 10.000 eura.
Priuštivi i državni najam te zaštićeni najmoprimci
Zakon postavlja i opći okvir za socijalni i priuštivi najam koji će se provoditi putem javnih natječaja i lista prvenstva.
-
Državni stanovi: Osnovica najamnine iznosit će najmanje 7,725 eura/m² (za Zagreb i obalu do 9,375 eura/m²), a ukupni trošak najma i režija ne smije prelaziti 30% prihoda najmoprimca.
-
Program priuštivog najma: Omogućeno je lakše uključivanje privatnih stanova. Suvlasnici koji su stanove rentali u turističke svrhe sada ulaze u program bez čekanja od dvije godine. Ilustracije radi, tročlana obitelj u Zagrebu (Trešnjevka) stan od 53 m² plaćat će 339 eura, dok će vlasniku država nadoplatiti do tržišne/medijalne cijene (662 eura).
-
Zaštićeni najmoprimci: Za oko 4.000 zaštićenih najmoprimaca država preuzima posredovanje u otkupu, uz ograničenje najamnine prema prihodima kućanstva.
Novosti za prvu nekretninu i mobilne kućice
U sklopu pratećih pravilnika, predviđeni su i povrati poreza za kupnju prve nekretnine (dosad odobreno više od 4.500 zahtjeva u iznosu od 34,3 milijuna eura).
Također je definiran i status mobilnih kućica u kampovima: ubuduće će za njihovo postavljanje biti potrebna lokacijska dozvola, dok će za same kampove trebati građevinska dozvola i usklađenost s prostornim planovima. Prijedlog Zakona o najmu stanova upućen je u javno savjetovanje.